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報酬額の制限

宅地建物取引業者が受け取ることのできる報酬額について限度が定められていることをいう。 宅地建物取引業者による媒介または代理によって、宅地建物の売買・交換・貸借が成立した場合に、宅地建物取引業者は、媒介契約または代理契約に基づき、依頼者から所定の報酬を受け取ることができ、その報酬の額は、媒介契約または代理契約において、依頼者と宅地建物取引業者の間で約定される。 この場合に、宅地建物取引業法は、報酬の額の上限を国土交通大臣が告示で定めるものとし、宅地建物取引業者はその告示の規定を超えて、報酬を受けてはならないという制限を課している。これに基づいて定められているのが、国土交通省告示「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」である。 定められている報酬額の制限の概要は次のとおりである。 １　報酬が発生する場合 宅地建物取引業者の媒介または代理により、売買・交換・貸借が成立した場合に、宅地建物取引業者は依頼者に報酬を請求することができる。しかし、宅地建物取引業者自らが売主または貸主として売買・交換・貸借が成立した場合には、その売主または貸主である宅地建物取引業者は取引当事者の立場にあるので、買主または借主に報酬を請求することはできない。 また、この報酬は成功報酬と解釈されており、原則として売買・交換・貸借が媒介または代理により成立した場合にのみ報酬請求権が発生するとされている（標準媒介契約約款の規定等による）。 ２　売買の媒介における報酬額の上限 売買の媒介の場合に、宅地建物取引業者が依頼者の一方から受けることができる報酬額の上限は、報酬に係る消費税相当額を含めた総額で、次のとおりである。（報酬告示第二） 1）売買に係る代金の価額（ただし建物に係る消費税額を除外する）のうち200万円以下の部分について…価額の5％＋これに対する消費税額 2）200万円を超え400万円以下の部分について…価額の4％＋これに対する消費税額 3）400万円を超える部分について…価額の3％＋これに対する消費税額 例えば、売買に係る代金の価額（建物に係る消費税額を除外）が1,000万円の場合には、200万円の5％、200万円の4％、600万円の3％に、それぞれに対する消費税額を加えた額が依頼者の一方から受ける報酬額の上限となる（この額には報酬に係る消費税相当額を含む）。 ３　交換の媒介における報酬額の上限 交換の媒介の場合には、交換する宅地建物の価額に差があるときは、いずれか高いほうを「交換に係る宅地建物の価額（ただし、建物に係る消費税額を除外する）」とする。（報酬告示第二） 例えば、A社がX氏と媒介契約を結んでX氏所有の800万円（消費税額を除外後）の宅地建物を媒介し、B社がY氏と媒介契約を結んでY氏所有の1,000万円（消費税額を除外後）の宅地建物を媒介して交換が成立したとすれば、A社の報酬額の上限は800万円でなく、1,000万円をもとに計算する。（この額には報酬に係る消費税相当額を含む）。 ４　貸借の媒介の場合 宅地または建物の貸借の媒介において、宅地建物取引業者が依頼者双方から受けることのできる報酬額の上限は、合計で借賃（借賃に係る消費税額を除外する）の1月分＋これに対する消費税額である（この額には報酬に係る消費税相当額を含む）。ただし、居住の用に供する建物の賃貸借については、依頼者の一方から受け取ることのできる報酬は、媒介依頼の際に当該依頼者の承諾を得ている場合を除いて、借賃の1月分の0.5倍＋これに対する消費税額以内でなければならない。（報酬告示第四） なお、宅地または非居住用の建物（店舗・事務所など）の賃貸借において、権利金が授受されるときは、その権利金の額を上記2の「売買に係る代金の額」とみなして、売買の媒介の場合と同様に報酬額の上限を算出することが可能である。（報酬告示第六） ５　代理の場合 売買・交換・貸借の代理において、宅地建物取引業者が依頼者の一方から受けることのできる報酬額の上限は、上記２または３の2倍の額である。ただし、売買・交換の相手方からも報酬を受ける場合には、報酬の合計額は２または３によって算出した額の2倍を超えてはならない。（報酬告示第三） また、賃借の代理においては、一方から受け取ることのできる報酬額の上限は借賃の1月分＋これに対する消費税額である。ただし、取引の他方からも媒介等の報酬を得る場合には、両者からの報酬の合計額はこの額を超えてはならない。（報酬告示第五） なお、双方代理は、民法で原則として禁止されていることに注意が必要である。 ６　低廉な空家等の売買・交換に関する特例 代金の額が400万円以下の宅地建物であって、通常の媒介・代理と比較して現地調査等の費用を要するもの（低廉な空家等）の取引の媒介・代理に当たっては、依頼者たる売主または交換を行う者から受ける報酬について、当該現地調査等に要する費用を加えることができる。ただし、現地調査等に要する費用を加えた合計報酬額は、18万円＋これに対する消費税額を超えてはならない。（報酬告示第七・第八） ７　複数の宅地建物取引業者の関与 複数の宅地建物取引業者が一個の売買等の媒介・代理に関与する場合には、報酬額の上限の規定は、それらの業者の受ける報酬額の合計額について適用する。 ８　特別の依頼に係る広告費用 宅地建物の売買・交換・貸借の媒介・代理に関しては、上記の１〜７によるほか報酬を受け取ってはならないが、依頼者が特別に依頼した広告の料金に相当する額については、この限りではない。（報酬告示第九）